Dowiedz się od specjalistów jak kupić i sprzedać mieszkanie!

Jak skomercjalizować nieruchomość?

17 listopada 2015

Inwestycja w nieruchomość komercyjną generuje dochód pasywny. Mniejszym ryzykiem będzie nabycie sprawdzonej już nieruchomości - takiej, która ma najemcę i od razu przynosi zysk. Przy zakupie nieruchomości, w której konieczne jest wykonanie remontu, czas oczekiwania na pierwsze wpływy z najmu nieco się wydłuży. Nie jest z góry powiedziane, że lokal od razu po remoncie przyciągnie klientów zainteresowanych podpisaniem umowy.

Bardzo ważna jest lokalizacja - w branży nieruchomości mówi się, że jest ona najważniejsza. Okazja cenowa, stojąca w "szczerym polu", bardzo długo może czekać na okazję w postaci klienta. Może przynieść więcej strat niż oczekiwanych zysków. Korzystniej jest inwestować w nieruchomości, które zlokalizowane są w centrum miasta lub miejscowości, na osiedlach, w zagłębiach przemysłowych. Pod uwagę powinno się brać potencjalne potrzeby przyszłych najemców - z jednej strony nie powinno się prezentować lokalu przed remontem, z drugiej - pewne branże mają specyficzne wymagania, zatem jeśli lokal nie będzie do nich przystosowany, nie będzie dla nich atrakcyjny. Dopuszczalne jest przełożenie remontu na stronę najemcy, przy czym ustalone wcześniej koszty remontu rozlicza się w czynszu. Lokalizacja może być wybrana pod wpływem własnych obserwacji - nabywając lokal można zastanowić się pod jakie usługi może być potrzebny - na przykład biorąc pod uwagę fakt, czy w najbliższej okolicy jest salon fryzjerski, apteka, sklep spożywczy lub warzywniak. Dobrą oznaką jest, jeśli w pobliży nie ma sklepów franczyzowych, a jest spory ruch i jest wielu mieszkańców: tego typu sklepy bardzo często poszukują nieruchomości z potencjałem na dochodowy punkt.

Jakie stawki proponować najemcom? Na to nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Żeby nie przesadzić z ceną, warto sprawdzić jakie stawki oferują właściciele podobnych nieruchomości co do powierzchni i standardu. Można też skorzystać z usług doświadczonego pośrednika nieruchomości, znającego bardzo dobrze funkcjonujące w okolicy stawki. Dobrze jest wyczuć intencje potencjalnego najemcy - jeśli będzie on w pospiechu poszukiwał lokalu, a w trakcie negocjacji będzie wspominał o stawkach o połowę niższych, nie należy zakładać, że będzie klientem na dłużej. Bardzo często dopiero co powstałe firmy nie wytrzymują na rynku pierwszego roku, co jest poniekąd regułą (mówi się, że jeżeli firma przetrwa pierwsze dwa lata, to po tym okresie utrzyma się w branży). Nowicjuszom powinno przyglądać się ze szczególną uwagą - opóźnienia co do terminu zapłaty za czynsz nie wróżą niczego dobrego. Najlepiej jest pozyskać klienta sieciowego, który jest gwarancją długoterminowej współpracy, bez zawirowań płatniczych. 

Umowa najmu jest bardzo ważnym dokumentem - nie powinno jej się bezmyślnie kopiować z innych wzorów. Pomijanie kaucji jest błędem. Bardzo często kaucja jest jedynym zabezpieczeniem interesów właściciela w przypadku nagłej i niezaplanowanej rezygnacji klienta z lokalu. Okresy wypowiedzenia też są istotne. Jeżeli ich się nie zawrze w umowie, będą obowiązywały zapisy w kodeksie cywilnym. Ogólnie wszelkie nieunormowane sprawy podlegają pod kodeks cywilny. Im więcej doprecyzowanych szczegółów w umowie, tym mniej nieporozumień pomiędzy stronami umowy.