Dowiedz się od specjalistów jak kupić i sprzedać mieszkanie!

Jak sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku?

17 listopada 2015

Nieruchomość otrzymana w spadku od najbliższej rodziny, także zstępnych, zgodnie z artykułem 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nie podlega opodatkowaniu. Sprawa spadkowa może odbywać się w sądzie lub - jeśli jest testament sporządzony notarialnie - otwiera się go w kancelarii notarialnej, co znacznie przyśpiesza przyjęcie spadku. Spadek należy zgłosić do urzędu skarbowego. 

Co zrobić z nieruchomością otrzymaną w spadku? Wszystko zależy od sytuacji osobistej osoby, która otrzymała spadek, a także od tego, czy spodziewała się takiego obrotu sprawy i czy ma już plany związane ze spadkiem. Istotne jest też, czy spadek nie niesie ze sobą niespodzianek w postaci zadłużenia. Nieruchomość można przeznaczyć na cele własne, to jest zamieszkać w niej. Można ją wynająć lub sprzedać, z tym ze sprzedaż przed upływem pięciu lat niesie za sobą obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od dokonanej transakcji.

Gorzej jest ze spadkiem otrzymanym od osoby niespokrewnionej. Tutaj od razu z chwilą przyjęcia spadku pojawia się obowiązkowy podatek dochodowy. Mogą być też dodatkowe wydatki, takie jak należny rodzinie zachowek. Przykładem jest M2 w bloku z wielkiej płyty, które to przypadło w spadku osobie spoza rodziny. Sprawa spadkowa toczyła się przez prawie trzy lata - w tym czasie trzeba było regulować wszelkie opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości, takie jak opłaty czynszowe, energia elektryczna, gaz czy woda, a trudno było być w 100% pewnym, że sąd nie przyczyni się do unieważnienia zapisu w testamencie. Lokal ten nie był remontowany od prawie pół wieku, zatem wynajem byłby uwarunkowany przeprowadzeniem generalnego, dość kosztownego remontu, na którego spadkobiercy nie było stać. Po przeprowadzeniu sprawy spadkowej podjęta została decyzja o sprzedaży mieszkania. Niestety, pomimo znakomitej lokalizacji, nieumiejętność wyeksponowania zalet i potencjału tego M2 spowodowała, że próby znalezienia klientów trwały przez trzy miesiące, co na taki metraż jest zdecydowanie zbyt długim czasem. Cena nie była wygórowana, ale dopiero po jej obniżeniu o 20% i wycofaniu konieczności opłacenia prowizji z biura nieruchomości pojawiła się osoba zdecydowana na transakcję. Nabywca nie zniechęcił się stanem mieszkania - sam docenił potencjał tego M2 i jego lokalizacji, a także bardzo dobry stan bloku (po remoncie, z własnym ogrodem i zamykanym parkingiem wewnętrznym). W tym przypadku pośrednik nie wykazywał żadnej inicjatywy i mieszkanie prezentował w taki sposób, że zniechęcał do jego kupna - poniekąd też pozwolił sobie na prawie godzinne spóźnienie. Przykład ten pokazuje, że coraz częściej zdarza się, że pośrednicy wychwytują najlepsze nieruchomości i wprowadzają je do ofert swoich biur, natomiast najbardziej im zależy na prowizji. Obecność dwóch przedstawicieli tej firmy podczas podpisywania umowy właściwej nie była najlepiej odebrana przez nabywcę, który sam przebieg transakcji skomentował w taki sposób, że pośrednik robił łaskę, że zechciał nieruchomość pokazać. Zbywca pozyskaną kwotę ze sprzedaży przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego na mieszkanie, co zwolniło go z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat.