Dowiedz się od specjalistów jak kupić i sprzedać mieszkanie!

Rodzaje umów obowiązujące przy zarządzaniu nieruchomością wspólną

17 listopada 2015

Ustawa o własności lokali precyzuje zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Wspólnoty - w zależności od liczby właścicieli wchodzących w ich skład - dzielą się na małe (do siedmiu właścicieli) i duże (powyżej siedmiu osób). Podział ten ma znaczenie przy sposobie zarządzania nieruchomością - przy małej wspólnocie decyzję w formie uchwały muszą podejmować wszyscy właściciele, przy dużej - większość (chyba że chodzi o na przykład sprzedaż części wspólnej).

Najwyższą władzę we wspólnocie mieszkaniowej stanowią właściciele, którzy minimum raz w roku podczas zebrania ogółu właścicieli zatwierdzają wynik finansowy za poprzedni rok i nadają kierunek dalszym działaniom, a także ustanawiają plan gospodarczy. Jeżeli w trakcie roku kalendarzowego pojawi się konieczność podejmowania decyzji, które nie były ustalone na takim spotkaniu, istnieje możliwość zwołania nadzwyczajnego zebrania lub głosowania nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Właścicieli reprezentuje zarząd, wybierany na mocy uchwały przez właścicieli, który może samodzielnie prowadzić sprawy wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce właściciele mogą powierzyć zarząd osobie trzeciej - osobie fizycznej lub prawnej, najlepiej w formie aktu notarialnego, przy czym dla ważności tej umowy wymagane są podpisy wszystkich właścicieli. Najbardziej popularnym rozwiązaniem jest jednakże powierzenie bieżących czynności zarządu nieruchomością wspólną, przy czym jest to czynione w trybie umowy cywilnoprawnej. Taka forma współpracy powoduje, że pomimo tego, że firma zewnętrzna lub osoba fizyczna zajmuje się sprawami wspólnoty, to za całokształt działań przed właścicielami odpowiada zarząd - i to właśnie on otrzymuje lub nie absolutorium, wyrażające ogólną aprobatę lub dezaprobatę. Należy pamiętać, że firma zajmująca się zarządzaniem i administrowaniem nieruchomości nigdy nie ma uprawnień takich, jakie mają właściciele - to oni zawsze decydują, mogą zaakceptować lub odrzucić rozwiązania proponowane przez tego typu firmę.

Podpisanie umowy cywilnoprawnej bywa korzystne dla wspólnot, w których zarząd lub poszczególni jego członkowie nie dysponują odpowiednią ilością czasu, która byłaby odpowiednia dla prawidłowego funkcjonowania wspólnoty. Obowiązki w tym zakresie to nie tylko prowadzenie dokumentacji i pilnowanie terminów obowiązkowych przeglądów okresowych, czy usuwanie awarii. To także umiejętność planowania i wdrażania remontów, załatwiania wszelkich zezwoleń i opinii właściwych urzędów (takich jak konserwator zabytków). Coraz częściej jest to także wyszukiwanie niestandardowych rozwiązań, dzięki którym można skrócić czas rewitalizacji obiektu lub pozyskać dodatkowe środki finansowe (na przykład poszukiwanie reklamodawców na wolną przestrzeń na dobrze wyeksponowanej ścianie).

Właściciele, zwłaszcza po raz pierwszy wchodzący w skład wspólnoty, bardzo często odnoszą wrażenie, że to "administracja rządzi". Wspólnota mieszkaniowa to specyficzny twór, który ma swoistą władzę nad administracją i w każdej chwili może ją zmienić. Administracja ma działać dla dobra i w interesie właścicieli, a nie właściciele mają się stresować wizytą w administracji.