Dowiedz się od specjalistów jak kupić i sprzedać mieszkanie!

Rola zarządcy nieruchomości w sytuacjach kryzysowych

17 listopada 2015

W zarządzaniu nieruchomościami priorytetem jest podejmowanie w sytuacjach kryzysowych sprawnych i skutecznych działań, których celem jest powstrzymanie narastania wszelkich szkód, jakie mogą wystąpić na posesji. Zniszczenia te mocno nadwyrężają nie tylko stan techniczny obiektu, ale i jego wartość rynkową. Sytuacje kryzysowe to nie tylko sytuacje takie jak pożar, zalanie niższych kondygnacji (pion, lokale niezamieszkałe), akty wandalizmu czy kradzieże z włamaniem dokonywane na powierzchniach wspólnych, ale i wszelkie konflikty na linii właściciele - zarządca, a także właściciele - właściciele, właściciele - nieruchomości sąsiadujące czy urzędy. W procesie zarządzania wszelkim ryzykiem należy wykorzystywać trzy podstawowe elementy: planowanie, monitorowanie oraz reagowanie.

W planowaniu ryzyka zarządca nieruchomości powinien wykazać się umiejętnością dokonania identyfikacji i postawienia właściwej diagnozy dotyczącej wszelkiego ryzyka, a także powinien opracować plan działania w przypadku ich wystąpienia. Istotne jest przeprowadzenie analizy podmiotów, które mają nawet najmniejszy wpływ na funkcjonowanie nieruchomości. Szczegółowe rozpoznanie pozwala być w pełni przygotowanym na wystąpienie ryzyka i opanowane działanie w celu jego eliminacji. Dla przykładu: właściciele we wspólnocie mieszkaniowej dysponują podwórzem o znacznej powierzchni - stanowi ono składnik części wspólnej. Parkowanie na podwórzu jest dozwolone, miejsca do stawiania samochodów nie są wyznaczone. Żaden z właścicieli nie ma w akcie notarialnym, że nabył prawo do parkowania na podwórzu i że za nie zapłacił. Jednakże każdy z nich chce parkować na miejscach najbliższych oficynie frontowej, a pomimo obfitości w wolnej przestrzeni dochodzi do konfliktu pomiędzy właścicielami o "pierwsze miejsca". Do konfliktu dołączają właściciele, którzy nie posiadają żadnego pojazdu - też domagają się prawa do "pierwszego miejsca". Zaznaczyć należy, że tylko raz wystąpił tłok na parkingu, potem problem z brakiem wolnych miejsc postojowych ani razu nie wystąpił. Zaciekły konflikt spowodował, że zarządca musiał zlecić opracowanie planu podwórza z wyznaczeniem miejsc parkingowych, przy czym nie wyznaczył które komu jest należne, gdyż miejsc parkingowych okazało się być mniej niż ilości lokali mieszkalnych, a nie wszyscy właściciele posiadali samochody. Zaproponował też wprowadzenie miesięcznych opłat za parking, co uciszyło zupełnie niepotrzebny i bezpodstawny konflikt.

Macierz ryzyka jest tworzeniem wykazu zagrożeń, jakie mogą wystąpić na obiekcie wraz z oceną czy ryzyko jest niskie, średnie czy wysokie. Dla przykładu można podać prawdopodobieństwo kradzieży kamer umiejscowionych w podwórzu. Jeżeli weźmie się pod uwagę okolicę, bardzo łatwo można ocenić stopień ryzyka. Czyli mniejsze ryzyko będzie na osiedlach zamykanych i strzeżonych. Tak samo można ocenić prawdopodobieństwo wystąpienia awarii hydraulicznej. Najczęściej "padają" piony, w szczególności w blokach z wielkiej płyty, a także w nieruchomościach typu kamienice z końca XIX lub początku XX wieku. Ryzyko wystąpienia tego ryzyka jest także wysokie. Najważniejsze jest, by zarządca potrafił odpowiednio zachować się w sytuacjach kryzysowych i potrafił przeprowadzić przez nie właścicieli, jeśli zdarzenie w rzeczy samej bezpośrednio ich dotyczy.